Een familiehypotheek is voordelig voor ouder en kind: hogere hypotheek, lagere maandlasten en meer rendement op spaargeld. Sluit een hypotheek bij familie.
Win-winsituatie ouder en kind
Uit onderzoek van De Nederlandsche Bank (DNB) blijkt dat één op de zes huishoudens gebruik maakt van een familiehypotheek. Oftewel zij sluiten een hypotheek af bij familie of vrienden.
Een familiehypotheek of familiebank constructie wordt afgesloten naast of als vervanging van een reguliere hypotheek. Op deze manier kan meer geleend worden voor een huis dan bij een bank. Ook levert het extra belastingvoordeel op in de vorm van meer renteaftrek.
De uitlener kan rekenen op een hoger rendement dan op de spaarrekening. Daarnaast kan de familiehypotheek worden gebruikt hoog bedrag te schenken en toch binnen de kaders van de schenkbelasting te blijven.
Een familiehypotheek wordt het vaakst afgesloten in combinatie met een hypotheek bij een bank. Op deze manier zijn er meer financiële middelen beschikbaar om een huis te kopen. Uit het onderzoek van DNB blijkt dat in bijna de helft van de familiehypotheken het gaat om minder dan 20% van de totale hypotheeksom, de rest wordt dan dus bij een bank geleend.
De rente voor een familiehypotheek
Voor een familiehypotheek spreek je onderling een rente af. Volgens de Nederlandsche Bank wijkt het gemiddelde afgesproken rentepercentage niet veel af van de reguliere hypotheek, zoals te zien in onderstaande grafiek. De familiehypotheek wordt dus niet gebruikt om extreem goedkoop te lenen. Dit is ook fiscaal gezien niet voordelig, zoals hieronder te lezen is.
Aan de andere kant biedt de rente een mooi rendement op het uitgeleende bedrag. In de praktijk komt het echter vaak voor dat de uitlener de ontvangen rente (deels) terug schenkt. Ook dit kan fiscaal gezien voordelig zijn.
Bron: CBS, DNB
Familiehypotheek en de Belastingdienst
Naast extra financiële middelen en rendement voor de uitlener, zijn er ook fiscale voordelen. Omdat bij de familiehypotheek een rente wordt afgesproken, wordt dit door de belastingdienst niet als een schenking gezien. Dit kan fiscaal voordelig zijn wanneer maar een beperkt bedrag belastingvrij geschonken mag worden.
De rente bij een familiehypotheek is voor de lener, onder voorwaarden, fiscaal aftrekbaar. Voor de Belastingdienst moet de lening aan de volgende eisen voldoen:
- Het afgesproken rente moet marktconform zijn.*
- De lening moet in 30 jaar en minimaal annuïtair worden afgelost.
- De voorwaarden van de lening moeten schriftelijk zijn vastgelegd.
* Bij de familiehypotheek is het fiscaal voordelig om een zo hoog mogelijke rente af te spreken. Hier zit echter een grens aan. De afgesproken rente moet marktconform zijn. Een tweetal uitspraken van de rechtbank geven hierover meer duidelijk. De eerste uitspraak gaat over een lening zonder onderpand (overeenkomstig met een persoonlijke lening). De marktconforme rente bij deze familiehypotheek was 8%. In de tweede uitspraak gaat het om een annuïtaire geldlening met de woning als onderpand. De rechter vond bij deze leen-schenk-constructie een rente van 4,5% rente marktconform. Dit is recent in een hoger beroep nog eens bevestigd.
Rekenvoorbeeld familiehypotheek
In onderstaand rekenvoorbeeld laten we zien hoe een familie hypotheek een win-winsituatie kan zijn voor (groot)ouder en (klein)kind.
De familiebank constructie
Zoon of dochter gaat in 2023 een woning kopen van € 200.000,- en sluit hiervoor een hypotheek van € 150.000,-. De overige € 50.000,- wordt geleend van de ouders. De familiehypotheek komt als volgt tot stand:
- Voor de lening van de ouders wordt een familiebank rente van 3% afgesproken. Zij ontvangen dus € 1.500,- rente per jaar.
- Deze rente is volledig aftrekbaar. De zoon of dochter ontvangt dus € 500,- van de belastingdienst.
- De ouders schenken € 550,- van de rente terug aan de zoon of dochter.
Voordelen familiehypotheek
Met de leen-schenk-constructie van deze familiehypotheek worden de volgende voordelen behaald:
- De schenking van de ouders wordt niet meegenomen in de maximale hypotheek van de zoon dochter.
- In plaats van een netto rentelast van € 788,- voor de lening van € 50.000,- (hypotheekrente 2,5%), is de zoon of dochter € 338,- goedkoper uit.
- Op de spaarrekening bij ING van de ouders had de € 50.000,- maximaal € 25,- opgeleverd. Met de familiehypotheek is het rendement 950,- (€ 1.500,- min € 550,-).
Advies bij hypotheek bij familie
Deze hypotheeknormen bestaan echter niet voor niets. Het is aan te raden om de hypotheek bij familie te laten doorrekenen door een adviseur. Zo zorg je ervoor dat de hypotheek nu en in de toekomst betaalbaar blijft. Hij of zij zal je ook helpen de afspraken van de familiehypotheek op papier te zetten. Dit is tevens nodig om hypotheekrenteaftrek te mogen toepassen, maar ook om onenigheid over de lening te voorkomen.